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De pagar 6 mil pesos de PREDIAL ¡a pagar 32 mil! por irregularidades

Berencie Santos y Paola Odiardi / El Universal, 18 de junio de 2019
Lidia Suárez, de 72 años, es dueña de una pequeña casa de adobe ubicada en el sur de la Ciudad de México. Su hogar, con más de 300 años de antigüedad, se encuentra en el corazón del pueblo de Xoco, en la alcaldía de Benito Juárez. En 2005 pagaba 6 mil pesos de predial, pero el año pasado aumentó hasta 32 mil.

La razón: alrededor de estas casas se está construyendo un gran desarrollo inmobiliario; los edificios City Tower, Urban Park y el proyecto —aún en construcción— Mítikah hicieron que esta área dejara de ser un “pueblo originario” y se convirtiera en una “zona residencial”.

“Con Marcelo Ebrard nos quitaron el nombre de ‘pueblo’, porque en los pueblos y en los barrios no se pueden construir edificios sin consultarnos, así que pasamos a ser colonia”, cuenta Lidia. Pero hace menos de un año les regresaron la nomenclatura de pueblo originario y ahora esperan ser consultados sobre la construcción de la torre Mítikah, un edificio que se pretende tenga 65 pisos”.

Este caso forma parte de las 901 quejas relacionadas con las construcciones de la capital que llegaron a las oficinas de la Procuraduría Ambiental y del Ordenamiento Territorial (PAOT) de 2012 a 2018, de acuerdo con los más de mil expedientes revisados por la Unidad de Datos de EL UNIVERSAL.

Aunque los habitantes de Xoco sobreviven al encierro provocado por la edificación de estos complejos residenciales, tampoco se dan por vencidos para frenarlos por la vía legal. En los registros de la PAOT hay más de 10 quejas por incumplimientos de las constructoras al no contar con los dictámenes técnicos y no recibir medidas de mitigación. Mientras tanto, los pobladores padecen aumento del predial, desabasto de los servicios, así como el impacto vial y ambiental.

La transformación de Xoco llegó cuando se cambiaron las zonificaciones. Durante mucho tiempo sólo se permitía construir viviendas de máximo tres pisos, luego cambiaron hasta los 22 niveles y terminaron autorizando superficies formadas por la fusión de predios y el cambio de uso de suelo.

“Al inicio éramos 3 mil habitantes; después de las normas de vialidad estábamos entre los 10 mil y 12 mil, y cuando arranque Mítikah seguro llegaremos a los 50 mil”, asegura Miguel Galicia, arquitecto y residente de la zona.

El cambio del polígono de actuación fue fundamental para las constructoras, porque lograron tener un terreno mixto: donde antes sólo era habitacional, ahora hay consultorios, oficinas y centros comerciales, con esto cambiaron el uso de suelo, explica Galicia.

Originalmente, este tipo de instrumentos urbanos (polígonos de actuación) se utilizan para regenerar ciudades y se establece en zonas deterioradas, pero en la Ciudad sirve para fines inmobiliarios

“Las grandes constructoras convierten a los barrios en parques temáticos y junto al Gobierno definen el territorio a rescatar urbanamente, pero esto sólo significa ‘modernización’”, afirma Pablo Gaytán, sociólogo especializado en Diseño y Estudios Urbanos.

Aunque en otras ciudades del mundo estos instrumentos generan beneficios sociales y económicos, en la CDMX son herramientas mal estructuradas a causa de la corrupción y la falta de transparencia, además no cumplen un fin público, dice Salvador Herrera, director de Urbanística.

Quejas sin resultados

De 2012 a 2018, la PAOT recibió 901 quejas relacionadas con las construcciones de la capital del país. En 44% de estos casos, es decir 404, la procuraduría ambiental logró comprobar que había irregularidades; violación de normas de construcción y no contaban con los permisos necesarios. A pesar de esto, únicamente en seis de estos casos pudieron intervenir directamente, pues hasta ahí llegaban sus atribuciones; en el resto emitió una recomendación o la denuncia pasó a manos de otra dependencia, de acuerdo con los expedientes revisados por EL UNIVERSAL.

Los encargados de vigilar y sancionar a los desarrolladores son las alcaldías y el Instituto de Verificación Administrativa (Invea). Ambas figuras son clave para que se lleve a cabo una construcción regular, sostiene Mariana Boy, titular de la PAOT. Sin embargo, de 404 casos en donde se encontró irregularidades, en 47 las dependencias ya habían tomado alguna medida —sellos de clausura o suspensión—.

Incluso hay ocho reportes en los que la PAOT confirma que algún organismo otorgó un permiso que contravenía el uso de suelo del terreno, además en 19 casos se comprobó que se dio la autorización para la creación de polígonos de actuación. “En la CDMX se utilizan [estos instrumentos urbanos] como una herramienta para apalancar el desarrollo inmobiliario”, considera Salvador Herrera.

Las tres principales irregularidades que se detectaron en los expedientes fueron que carecían de permisos para realizar la construcción, pisos excedentes a los permitidos y daño ambiental como consecuencia de las obras. Estas causas reúnen 50% de las quejas. A esto se le puede sumar la falta de transparencia en los procesos y que pocas veces se llega a un consenso entre habitantes, autoridades y desarrolladores, considera el urbanista.

Sanciones insuficientes

Entre 2017 y 2018 se registró el mayor aumento en el número de quejas, al pasar de 96 a 184, y aunque la procuraduría ambiental debería tardar máximo dos meses para emitir una resolución, según sus propias normas, aún hay 99 de los 184 casos que se abrieron en el año pasado que no se han resuelto.

De acuerdo con el análisis de los expedientes, 50% de las personas presentan la denuncia inicial porque las obras carecen de permisos de construcción, pero cuando la PAOT realiza la verificación encuentra casos en los que faltan más documentos, incluso algunos son falsos o están caducos.

El 65% de las irregularidades se concentraron en las alcaldías de Coyoacán, Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo, Álvaro Obregón y Benito Juárez. Esto no sorprende a la procuradora ambiental, pues “ahí hay vecinos informados y organizados, y en la zona del Centro siempre hay más demandas”.

Desde 2008, año en el que comenzó la edificación de las torres de City Tower, la situación se comenzó a agravar en el pueblo de Xoco. La falta de agua se convirtió en una constante para los residentes de la zona y las pequeñas calles se llenaron de automóviles que impiden el correcto paso de los peatones, que incluso pone en riesgo su seguridad. Pero el desarrollo que está por venir, Mítikah, puede empeorar todo. “Basado en el reglamento de construcción hicimos un aproximado de cuánta agua consumirían estas nuevas torres, necesitarían entre cuatro y cinco millones de litros diarios. Además tienen ocho cisternas con una capacidad de hasta 6 millones de litros, con tuberías de 12 pulgadas de diámetro. En cambio, nosotros, por reglamento, tenemos tuberías de media pulgada. Nadie nos puede garantizar que tendremos agua”, detalla Miguel Galicia.

La falta de permisos también ha estado presente desde el inicio. Para estas obras se derribaron alrededor de 80 árboles de 40 años y se trasplantaron otros 21 para modificar una de las calles principales con la intención de cerrarla y convertirla en un lobby. Los vecinos manifestaron ante las autoridades esta tala y los inspectores de la alcaldía de Benito Juárez aseguraron al principio que todo estaba en orden. Después se supo que en realidad no tenían permisos y tuvieron que cubrir una multa de 40.8 millones de pesos.

La procuradora Boy Tamborrell insiste en que es importante que las constructoras sepan desde el inicio cuáles son sus obligaciones y que, de no cumplirlas, habrá una sanción. Pero también está consciente de que las sanciones administrativas son insuficientes y por eso propone la posibilidad de sanciones penales: “Trabajamos con la Fedapur [Fiscalía Especializada en Delitos Ambientales y Protección Urbana] para judicializar los asuntos en denuncias penales. Hasta ahora se han presentado más de 500 denuncias y ninguna se ha judicializado, la mayoría son contra inmobiliarias”.

Para los especialistas, como Salvador Herera, las quejas que recibe la PAOT tienen su fundamento en que las normas de construcción de la CDMX aún se rigen con el mismo Programa General de Desarrollo Urbano (PGDU) de hace más de una década.

A esto se le suma que las dependencias responsables de la correcta edificación tienen un rendimiento deficiente y los pobladores, aunque esperan por años, son los que denuncian. “A pesar de las resoluciones, ni la alcaldía o Invea han actuado. A nosotros sólo nos queda seguir insistiendo”, afirma Galicia, habitante de Xoco.

https://www.eluniversal.com.mx/metropoli/cdmx/de-pagar-6-mil-pesos-de-predial-pagar-32-mil-por-irregularidades