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Jos\u00e9 Gil Olmos\/ Proceso<\/p>\n
El mercado inmobiliario de la Ciudad de M\u00e9xico es un negocio multimillonario y al parecer imparable, cuyos cimientos legales y t\u00e9cnicos est\u00e1n podridos. Organizaciones ciudadanas y de colonos han denunciado desde hace a\u00f1os que algunas constructoras, en complicidad con autoridades del gobierno central y las delegaciones, se saltan las medidas de seguridad, vialidad y de riesgo del subsuelo con tal de construir barato y vender caro.<\/em><\/p>\n CIUDAD DE M\u00c9XICO (Proceso).- El pasado martes 19, como hace 32 a\u00f1os, un sismo removi\u00f3 la Ciudad de M\u00e9xico. Pero si en 1985 salieron afectadas 2 mil 850 edificios y 15 mil viviendas tuvieron que ser derrumbadas, el reciente ha dejado hasta ahora un saldo de 3 mil 848 edificios con da\u00f1os estructurales, muchos de fecha reciente y cuya construcci\u00f3n ha sido denunciada por ilegalidades cometidas supuestamente con el aval de instancias de gobierno local como la Secretar\u00eda de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi), el Instituto de Verificaci\u00f3n Administrativa (Invea) y las jefaturas delegacionales.<\/p>\n El boom inmobiliario que experimenta la ciudad de M\u00e9xico, sobre todo en zonas que se pusieron de moda como las colonias Roma, Condesa, Santa Mar\u00eda la Ribera, Portales, Del Valle, San Rafael, San Pedro de los Pinos, adem\u00e1s de An\u00e1huac y Granada \u2013llamadas \u201cPolanquito\u201d o \u201campliaci\u00f3n Polanco\u201d para ganar plusval\u00eda\u2013, tiene su origen en el a\u00f1o 2000, cuando el entonces jefe de gobierno capitalino, Andr\u00e9s Manuel L\u00f3pez Obrador, emiti\u00f3 el bando 2 que permit\u00eda la construcci\u00f3n de edificios en cuatro demarcaciones con la idea de hacer crecer la ciudad de manera vertical.<\/p>\n Posteriormente la medida se ampli\u00f3 a toda la ciudad con las normas emitida por los siguientes gobernantes, Marcelo Ebrard y Miguel \u00c1ngel Mancera.<\/p>\n Las principales constructoras de vivienda beneficiadas con estas normas son Hir Casa, Baita, Grupo Posadas y Del Parque, Grupo Frisa, Gap Inmobiliaria y el Grupo Danhos. Este \u00faltimo ha desarrollado alrededor de 1.5 millones de metros cuadrados primordialmente de espacios comerciales y de oficinas de \u201ccalidad premier\u201d, incluyendo algunos proyectos residenciales.<\/p>\n Danhos es una de las constructoras m\u00e1s favorecidas por el gobierno capitalino desde 2001, cuando Elvira Daniel Kabbaz Zaga, hija de Jos\u00e9 Daniel Kabbaz, director general de grupo Danhos, comenz\u00f3 a trabajar como asesora jur\u00eddica de Alejandra Barrales y luego con Andr\u00e9s Manuel L\u00f3pez Obrador como directora de Servicios de Transportes El\u00e9ctricos.<\/p>\n Ese corporativo es responsable de la construcci\u00f3n de las plazas comerciales Parque Alameda, Parque Delta, Parque Duraznos, Parque Cuicuilco, Parque Tezontles, Parque Linda Vista, Reforma 222 y la Torre Bicentenario II. Pagan por impuesto predial alrededor de 150 millones de pesos anuales.<\/p>\n Gap Inmobiliaria es otra de las constructoras favorecidas. En su p\u00e1gina se\u00f1ala que tiene 38 proyectos en la Ciudad M\u00e9xico, Quer\u00e9taro, Toluca y Pachuca con un total de 9 mil departamentos, de los cuales mil 400 est\u00e1n en proceso. Construy\u00f3 asimismo ocho proyectos con 400 viviendas en la capital del pa\u00eds entre 2014 y 2016, y est\u00e1 edificando otros siete conjuntos con 800 viviendas.<\/p>\n Su filial City Towers es responsable de los enormes edificios en la delegaci\u00f3n Benito Ju\u00e1rez, donde el exdelegado del PAN, Jorge Romero, es investigado presuntamente por estar detr\u00e1s de este negocio inmobiliario con otras empresas como Rouz, que hace dos a\u00f1os construy\u00f3 los condominios Emperadores II, en la colonia Portales, da\u00f1ados con el reciente sismo.<\/p>\n Josefina Mac Gregor, directora de la red Suma Urbana, cuenta con un estudio donde se registran m\u00e1s de 4 mil edificios ilegales que han generado una ganancia de 200 mil millones de pesos para los desarrolladores de vivienda, quienes tramitaron permisos para casas de inter\u00e9s social pero las vendieron como de ingreso medio y alto, a familias que en su mayor\u00eda solicitaron cr\u00e9ditos hipotecarios.<\/p>\n \u201cDesde hace muchos a\u00f1os nosotros hemos tratado no \u00fanicamente de que se cumpla la ley \u2013sostiene Mac Gregor\u2013, porque es ignorada de la manera m\u00e1s impune en t\u00e9rminos de construcci\u00f3n en la Ciudad de M\u00e9xico, tanto por autoridades locales como delegacionales; sino tambi\u00e9n hemos pugnado para que las leyes se hagan cada vez mas de acuerdo con la realidad natural de esta zona.<\/p>\n \u201cHemos logrado una gran visibilidad, pero desafortunadamente en la Asamblea Legislativa lo que hemos encontrado es una protecci\u00f3n de los intereses inmobiliarios por muchos delegados se vuelven asamble\u00edstas y por las mismas autoridades delegacionales, que no tienen un razonamiento real de desarrollo urbano y de protecci\u00f3n del ciudadano\u201d.<\/p>\n Entrevistada durante una pausa de sus labores de evaluaci\u00f3n de da\u00f1os en algunas construcciones, Mac Gregor se\u00f1ala:<\/p>\n \u201cSi se levanta un edificio que utiliza documentaci\u00f3n ap\u00f3crifa o que viola la ley en t\u00e9rminos de densidades, \u00bfqu\u00e9 autoridad va a estar rectificando que se cumpla con la protecci\u00f3n civil? \u00a1Nadie! De entrada, si la documentaci\u00f3n es falsa o ap\u00f3crifa y est\u00e1 denunciada, \u00bfc\u00f3mo voy a determinar correctamente un edificio y revisarlo de manera correcta cuando de origen mi manifestaci\u00f3n de construcci\u00f3n o mi certificado \u00fanico de significaci\u00f3n y uso del suelo vienen viciados porque no son correctos?\u201d<\/p>\n Corrupci\u00f3n y dinero<\/p>\n De acuerdo con estad\u00edsticas oficiales, en la Ciudad de M\u00e9xico existe un d\u00e9ficit de un mill\u00f3n 350 mil viviendas y en los \u00faltimos siete a\u00f1os se han construido 300 mil. Pero no todas ofrecen garant\u00eda de seguridad y legalidad.<\/p>\n La agrupaci\u00f3n civil Obra Chueca, que se dedica a denunciar irregularidades en la construcci\u00f3n de edificios, elabor\u00f3 un mapa en el cual se aprecia que la mayor parte de los desarrollos inmobiliarios irregulares est\u00e1n en las delegaciones donde los sismos de 1985 y el reciente tuvieron mayor impacto: Cuauht\u00e9moc, Benito Ju\u00e1rez, Coyoac\u00e1n y Xochimilco.<\/p>\n Ignacio Cabrera, presidente de la Comisi\u00f3n de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Confederaci\u00f3n Patronal de la Rep\u00fablica Mexicana (Coparmex) en la Ciudad de M\u00e9xico, denunci\u00f3 el lunes 18, el d\u00eda anterior al del sismo, que los desarrolladores de vivienda destinan entre 30 y 50% del costo total de los tr\u00e1mites a \u201cmordidas\u201d para las autoridades.<\/p>\n Mac Gregor, tambi\u00e9n integrante de Obra Chueca, se\u00f1al\u00f3 como principales responsables de la corrupci\u00f3n a las autoridades delegacionales, as\u00ed como a la Seduvi y el Invea, igual que a diversas constructoras que han violado la norma 26, la cual autoriza la construcci\u00f3n de vivienda popular pero los empresarios la venden a precios altos y medios.<\/p>\n \u2013\u00bfCu\u00e1les ser\u00edan las principales irre-gularidades que se detectar\u00edan en esos miles de construcciones?<\/p>\n \u2013Este es un momento de apoyo y solidaridad. Ahorita vamos a hablar no de las construcciones da\u00f1adas sino de las ilegales. Vemos que un porcentaje importante no cumple con el Programa Delegacional de Desarrollo Urbano, s una ley donde dice qu\u00e9 se puede hacer y qu\u00e9 no en cada delegaci\u00f3n, de acuerdo con sus riesgos, estructuras y vialidades.<\/p>\n Explica que ese programa tiene car\u00e1cter de ley y se public\u00f3 en la gaceta oficial. Para construir, cualquier persona tiene que solicitar a la Seduvi un Certificado \u00danico de Zonificaci\u00f3n de Uso del Suelo (CUZUS).<\/p>\n \u201cAl recibir la solicitud de construcci\u00f3n de un particular \u2013explica Mac Gregor, Seduvi tiene que verificar que lo que est\u00e1 presentando la persona como notificaci\u00f3n sea lo que se pide en el programa. Si se confirma, le entregan su certificado y despu\u00e9s tiene que ir con \u00e9l a la delegaci\u00f3n que recibe el proyecto de construcci\u00f3n, la cual tiene la obligaci\u00f3n de verificar que se cumpla en la pr\u00e1ctica. Es decir, la delegaci\u00f3n est\u00e1 obligada a volver a revisar el programa delegacional, del cual es responsable, y ver en la pr\u00e1ctica que el constructor cumpla con lo que dijo\u201d.<\/p>\n Es ah\u00ed donde suelen empezar las ilegalidades: \u201cEncontramos violaciones brutales a la norma, en las cuales la manifestaci\u00f3n de construcci\u00f3n que autoriza la delegaci\u00f3n y el CUZUS que autoriza Seduvi no son lo que hay en la pr\u00e1ctica. \u00daltimamente encontramos muchos casos en los que tanto la delegaci\u00f3n como la Seduvi les dicen a los solicitantes: te voy a entregar dos certificados, uno de lo que quieres hacer y otro de lo que no se puede hacer, as\u00ed que si hay una denuncia yo digo que no te di la autorizaci\u00f3n.<\/p>\n \u201cLo que sucede es que todas las normas que deber\u00edan cumplirse, como la seguridad estructural, vialidad, atlas de riesgo, son ignoradas por proyectos que se terminan exitosamente y se venden, pero jam\u00e1s cumplieron los requisitos de protecci\u00f3n civil. Esa es una de las violaciones m\u00e1s graves que estamos viendo.<\/p>\n \u201cEl porcentaje de los que han violado la norma 26 de inter\u00e9s social es muy alto; detectamos m\u00e1s de 4 mil 500 edificios ilegales porque supuestamente eran de inter\u00e9s social y popular, pero son de precios medio y alto. Ninguno de sus constructores fue sancionado por la autoridad\u201d.<\/p>\n Concluye: \u201cHay muchos involucrados: Seduvi, los verificadores del Invea, la delegaci\u00f3n\u2026 Al final tenemos un edificio cuya certeza jur\u00eddica no existe, porque no se siguieron las normas para su construcci\u00f3n. No se sabe hasta qu\u00e9 punto se violaron otras normas, pues ninguna autoridad puede palomear que est\u00e1 bien, porque finalmente es ilegal. Es un programa grave de la ciudad\u201d.<\/p>\n El Atlas de Riesgo, un secreto <\/p>\n El Atlas de Riesgo de la Ciudad de M\u00e9xico, que el gobierno capitalino guarda como si fuera un secreto de Estado, contiene informaci\u00f3n especializada sobre el tipo de suelo en cada zona y los peligros que implica construir en algunos por la posibilidad de sismos, inundaciones, desbordamientos de r\u00edos y otras cat\u00e1strofes.<\/p>\n Al menos 113 ciudadanos han solicitado mediante la Ley de Transparencia que se les entregue dicho atlas, pero la Secretar\u00eda de Protecci\u00f3n Civil, a cargo de Fausto Lugo Garc\u00eda, ha contestado que dicha informaci\u00f3n \u201cest\u00e1 reservada\u201d y que \u00fanicamente tendr\u00e1n acceso a ella quienes acrediten \u201cinter\u00e9s jur\u00eddico\u201d.<\/p>\n Mac Gregor explica que ese documento es la interpretaci\u00f3n de un grupo de expertos que establece la probabilidad de que suceda una cat\u00e1strofe si se rebasan determinados l\u00edmites y c\u00f3mo se incrementa el grado de esos riesgos.<\/p>\n Sostiene que todo ciudadano deber\u00eda tener esta informaci\u00f3n, vital a la hora de comprar un departamento o una casa, a fin de saber si en el \u00e1rea no se ha rebasado el l\u00edmite de seguridad de la construcci\u00f3n y entonces tomar decisiones. No obstante, advierte: \u201cSi tenemos leyes que nos permiten excepciones o tenemos autoridades que permiten violaciones a la ley, el ciudadano ya no sabe si est\u00e1 en condici\u00f3n de riesgo\u201d.<\/p>\n Se\u00f1ala que el gobierno capitalino antepone el criterio econ\u00f3mico a la seguridad del ciudadano y que el desarrollo urbano no deber\u00eda ser discrecional. Recuerda que en noviembre del a\u00f1o pasado el gobierno de Mancera emiti\u00f3 unas excepciones muy fuertes para el reglamento de construcciones, que tiene que ver con la protecci\u00f3n civil y la seguridad. En dichas excepciones, por ejemplo, se elimina la necesidad de que el consultor tenga un seguro de responsabilidad civil.<\/p>\n \u201cEso es un da\u00f1o bestial para la ciudadan\u00eda. Miles de familias han comprado departamentos en zonas donde ignoran si el suelo es el id\u00f3neo para un edificio de varios pisos\u201d, indica.<\/p>\n Mancera inform\u00f3 que hasta el jueves 21 se hab\u00edan reportado 3 mil 848 edificios afectados, la mayor\u00eda con da\u00f1os menores y \u201calgunos en riesgo estructural\u201d. Algunos de \u00e9stos son de reciente construcci\u00f3n, como el Real San Jos\u00e9, en la colonia Portales, que consta de seis pisos y 24 departamentos, o el condominio Emperadores, de la constructora Rouz, con 18 departamentos. Ambos tienen severos da\u00f1os y han sido desalojados.<\/p>\n Muchos de los nuevos edificios da\u00f1ados se construyeron al amparo de una argucia legal contemplada en la Ley de Desarrollo Urbano, que se llama \u201cinstrumento de potencialidad\u201d.<\/p>\n \u201cLa transferencia de potencialidad se ha utilizado de manera brutal, sin ning\u00fan control: no se sabe quien autoriz\u00f3 ni c\u00f3mo lo hizo, a qui\u00e9n le pagaron ni si al autorizar se hicieron los estudios para ver si los pisos adicionales eran factibles o no en la zona\u201d, se\u00f1ala Mac Gregor.<\/p>\n \u201cEs una de las herramientas que m\u00e1s ha utilizado el gobierno actual para esos grandes desarrollos que vemos en Reforma y en la colonia Granada, a un lado de Polanco. Es una herramienta sin protocolo, sin controles ni transparencia en el manejo de fondos, donde hay una enorme corrupci\u00f3n. No hay una bit\u00e1cora de las transferencias de potencialidad otorgadas, no se exige un estudio del subsuelo antes de construir los pisos adicionales; sencillamente se vende un permiso de construir m\u00e1s alto y punto\u201d.<\/p>\n Entonces, advierte, \u201csi alguien tiene un suelo urbano que es operado de esta manera, no es de sorprender que cuando la naturaleza impone sus l\u00edmites, en algunos casos el resultado sea el que estamos viendo\u201d.<\/p>\n Este reportaje se public\u00f3 el 24 de septiembre de 2017 en la edici\u00f3n 2134 de la revista Proceso.<\/p>\n